搏击

供应量里的楼市密码

2019-10-09 04:33:11来源:励志吧0次阅读

供应量里的楼市密码

国内房地产行业终于转冷回热。据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示,2015年5月,全国100个城市中48个城市环比上涨,52个城市环比下跌。而在去年年底,环比上涨的城市只有30个,70个城市环比下跌。

需要注意的是,这样的成绩是以楼市政策暖风频频为前提的:金融机构存贷款利率下调,不少城市放宽了贷款条件。也正是如此

,不少城市的楼市销量创下新高。最为典型的莫过于杭州。据杭州透明售房的数据显示,5月杭州市区新建商品房共签约1.3万套,环比上升13.2%,比去年同期增长了115%;成交金额221.32亿元,已超过2009年同期成交额,居历史同期最高值。但值得注意的是,这样庞大的成交量却是以楼市价格下降为前提。《华夏时报》有报道指出,预计今年杭州亏本楼盘数量可能会有近百个,比去年增加一倍。

亏本卖房?在几年前这是不可想象的。房地产市场流传着“面粉贵过面包”的,即出让土地的楼面价比现房销售还贵。但最近情况有所变化。还是以杭州为例

,那篇报道指出,“与今年1月售价1.8万元/平米相比,位于杭州主城区的之江九里项目现在1.7万元/平米的售价比年初降了1000元/平米。此前今年2月之江九里曾降过一次价,当时降到了1.75万元/平米,这已经是该楼盘今年第二次降价。资料显示,2009年华润和新鸿基以27.7亿元拿下了该项目地块,楼面价格高达1.52万元/平米。”

从百城房价指数来看,去年12月份全国100个城市(新建)住宅中位数为6937元,而到5月份时全国100个城市(新建)住宅中位数为6918元,同比下跌5.22%,由此可见,房价下跌从全国范围来看是个大趋势。以往楼市的“量价齐飞”变为了当前的“量涨价跌”。但也有城市出现了价格暴涨

,比如深圳。从2015年4月下旬开始,购房者抢先抢购,深圳楼市猛烈升温,出现量价齐升的局面

。来自深圳规土委的数据显示,今年5月,深圳一手商品住宅成交面积环比上涨50.1%,同比上涨151.1%;成交均价则环比上涨8%,同比上涨18.8%。涨幅最大的南山区5月房价更是同比上涨了85%

。因为深圳楼市上涨得实在太过于剧烈,使得深圳银行业集体收紧房贷,原因就是怕积累风险。

早在10年前,杭州楼市并不逊于深圳,为什么10年过去后深圳和杭州的楼市价格却分道扬镳?在笔者看来,原因也并不复杂,那就是10年后的今天,杭州和深圳两地的房地产基本面已完全不同,因此有了楼市价格的两重天。

不妨以2003年这个点来对比下深圳和杭州楼市的情况。之所以要以2003年作为比较的起点,很重要的一个原因是2003年发生了一件非常重要的事,那就是楼市调控的开始,也就是被人们称为房地产黄金时代的开始

。2003年8月,国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,简称18号文件,18号文将房地产行业定位为拉动国民经济发展的支柱产业之一,明确提出要保持房地产业的持续健康发展,要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。

从两地的统计数据得知,从2003年以来到2013年,杭州的住宅竣工面积累计达到9534.54万平方米,而深圳的住宅竣工面积只有4995.07万平方米。需要指出的是,深圳的常住人口数量却比杭州多。截至2014年底,杭州和深圳两地的常住人口数量分别为889.2万人和1077.89万人。人口数量更少的杭州,其住宅供应量却是深圳的2倍,这就不难理解为什么深圳楼市在涨,而杭州楼市却在以价换量。据杭州透明售房数据研究院的数据显示,到目前为止,杭州房源库存量还在不断攀升。截至4月29日,杭州库存已经达到158351套,接近16万套。

同时另一个不可忽视的现象是,在过去10年,深圳的商品房供应量在逐年减少。深圳和其他城市一个非常不同的特征在于,它的住房市场启动得很早,商品房供应量在过去十年内逐年减少,最高峰时期是出现在2003年,当年住宅竣工面积达到了816.62万平米,当年的杭州只有651.58万平米。而杭州则是相反,在过去10年内其商品房供应量逐年上升,2013年的住宅竣工面积是1308.83万平米。

其实,今天深圳的楼市之所以能够领涨全国,最为主要的一个问题是供需比。2003年深圳常住人口数量只有778万,但住宅竣工面积却达到816.62万平米,而当年杭州人口约为700万,而住宅竣工面积则只有651.58万平米。也正因如此,我们不难理解为什么深圳在2003年以后楼市出现价格下降,而杭州则是量价齐飞,唯一的一个因素在于,当年深圳的供应量已经超过了当地的需求。如果再往前追溯至1998年,情势就更加明了:从1998年住房制度改革以来,深圳住宅竣工面积共达到3381.46万平米。而在同期,杭州住宅竣工面积只有2650.14万平米。

从这个意义而言,今天杭州只是重演了深圳10年前发生过的事:供应量大于需求量而导致价格下跌。而从杭州和深圳两地的楼市故事来看,最能影响楼市价格的指标就是供应量,当一地的供应量超过需求量,那么价格就会持续下降;反之则会上升。这也是从2003年以来给楼市调控提供的重要镜鉴。从这个意义上说,过去十年的很多调控措施之所以失败,是因为没有把激励做对,甚至做了很多违背激励的事,比如说限制土地供应量。

(作者为上海金融与法律研究院执行院长)

如何在快手上直播卖东西
微信的小程序是什么
微商城是怎么做
分享到: